Gayrimenkuller ve İştirak Hisseleri Satışında İstisna

19 Haziran 2014 by Volkan Kara

Gayrimenkul ve İştirak Hissesi Satış Kazancı

Kurumların gayrimenkullerinin (taşınmazların) ve iştirak hisselerinin satışı bazı şartları taşıması kaydıyla kurumlar vergisinden istisna olmaktadır.

Bu istisna için 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu (KVK)’nun “İstisnalar” başlıklı 5.nci maddesine bakmak gerekiyor.

Taşınmazların ve iştirak hisselerinin kurumlar vergisinden istisna olmasının KVK 5.nci maddesinin c, e ve f bentlerinde yer aldığını görüyoruz.

İlgili bendleri okumak için aşağıdaki başlıkları tıklayın…

“c) Kazancın elde edildiği tarih itibarıyla aralıksız en az bir yıl süreyle nakit varlıklar dışında kalan aktif toplamının % 75 veya daha fazlası, kanunî veya iş merkezi Türkiye’de bulunmayan anonim veya limited şirket niteliğindeki şirketlerin her birinin sermayesine en az % 10 oranında iştirakten oluşan tam mükellefiyete tâbi anonim şirketlerin, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan yurt dışı iştirak hisselerinin elden çıkarılmasından doğan kurum kazançları.”

“e) Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75’lik kısmı.

Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

Taşınmazların; kaynak kuruluşlarca, kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile 21/11/2012tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve varlık kiralama ile finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran %100 olarak uygulanır ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaz. Ancak söz konusu taşınmazların; kaynak kuruluş, kiracı veya sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi hâli hariç olmak üzere, varlık kiralama veya finansal kiralama şirketi tarafından üçüncü kişi ve kurumlara satılması durumunda, bu taşınmazların kaynak kuruluşta veya kiracıdaki varlık kiralama veya finansal kiralama şirketine devirden önceki kayıtlı değeri ile anılan kurumlarda ayrılan toplam amortisman tutarı dikkate alınarak satışı gerçekleştiren kurum nezdinde vergilendirme yapılır.

İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

Bedelsiz olarak veya rüçhan hakkı kullanılmak suretiyle itibarî değeriyle elde edilen hisse senetlerinin elde edilme tarihi olarak, sahip olunan eski hisse senetlerinin elde edilme tarihi esas alınır.

Devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının satışında iki yıllık sürenin hesabında, devir olunan veya bölünen kurumda geçen süreler de dikkate alınır.

Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.”

“f) Bankalara borçları nedeniyle kanunî takibe alınmış veya Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna borçlu durumda olan kurumlar ile bunların kefillerinin ve ipotek verenlerin sahip oldukları taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının, bu borçlara karşılık bankalara veya bu Fona devrinden sağlanan hasılatın bu borçların tasfiyesinde kullanılan kısmına isabet eden kazançların tamamı ile bankaların bu şekilde elde ettikleri söz konusu kıymetlerin satışından doğan kazançların %75’lik kısmı.”

KVK 5/c bendine baktığımızda şunu anlıyoruz;

Yurt dışı iştirak satışı istisnasından yararlanacak bir anonim şirketin bu istisnadan faydalanabilmesi için;

Taşınmaz satış kazancı istisnası

1) Yurt dışı iştirak satış kazancının elde edildiği tarih itibariyle, tam mükellefiyete tabi anonim şirketlerin, aralıksız en az bir yıl süreyle nakit varlıklar dışında kalan aktif toplamının % 75 veya daha fazlası, iştirak edilen şirketlerin her birinin sermayesine en az % 10 oranında iştirakten oluşmalı,

2) İştirak edilen şirket anonim veya limited şirket olmalı,

3) İştirak edilen şirketin kanunî veya iş merkezi Türkiye’de olmamalı,

4) İştirak hisselerini elden çıkaran tam mükellef anonim şirketin aktifinde bu iştirak hisseleri en az iki tam yıl süreyle yer alıyor olmalıdır.

Tam Mükellef Kurumlarda Gayrimenkul ve İştirak Hisseleri Satış Kazancı İstisnası

Yukarıda dikkatinize sunduğum KVK 5/e bendi tam mükellef kurumların, aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançlarında uygulanacak istisnayı açıklamaktadır.

KVK 5/e bendine baktığımızda şunu anlıyoruz;

- Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançlara istisna uygulanacak.

- Söz konusu satış kazancı istisnası tüm kurumlar vergisi mükellefleri için geçerli, ancak faaliyet konusu menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların, bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar bu istisnadan faydalanamayacak.

- Yukarıda bahsettiğim söz konusu satış kazancının % 75’lik kısmına bu istisna uygulanacak.

Ancak, taşınmazların kaynak kuruluşlarca, kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve varlık kiralama ile finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için istisna %100 olarak uygulanacak, bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmayacaktır.

- İstisna satışın yapıldığı dönemde uygulanacak. Satışın peşin yerine vadeli olması halinde de istisnanın satışın yapıldığı dönemde uygulanması gerekiyor.

Vadeli satış durumunda, satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gerekmekte. Tahsil edilmezse, tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış olacaktır. Bu durumda da zamanında tahakkuk ettirilmemiş vergilerin, ceza ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilme durumu ortaya çıkacaktır.

İştirak satış kazancı fon hesabı

- Satış kazancının istisnadan faydalanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulacak.

Burada dikkat edilecek husus, satış kazancının tamamının değil sadece istisnadan yararlanacak kısmının fon hesabına alınması gerektiğidir.

Fon hesabında tutulması gereken süreden anlaşılması gereken, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar olan süredir.

- Pasifte fon hesabına alınan kazancın beş yıl içinde sermayeye ilavesi mümkün. Sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilmesi, işletmeden çekilmesi, dar mükelleflerce ana merkeze aktarılması durumunda, uygulanan istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmemiş vergiler ziyaa uğramış olacaktır. Bu durumda da zamanında tahakkuk ettirilmemiş vergilerin, ceza ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilme durumu ortaya çıkacaktır.

İstisnanın Amacı

Kurumlara sağlanan bu satış kazancı istisnası ile kurumların faaliyetleri sırasında borçlanmadan ziyade kendi uygun aktiflerini satış yoluyla değerlendirmek suretiyle özkaynaklarını, dolayısıyla mali yapılarını kuvvetlendirerek faaliyetlerini yürütebilmesi sağlanmak istenmektedir.

Bu çerçevede 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunun gerekçesindeki bu istisnanın amacı ile ilgili bir bölümü aşağıda dikkatinize sunmak istiyorum ;

“İstisnanın temel amacı kurumların mali yapılarının güçlendirilmesinin teşviki olduğundan, ekonomik açıdan firmalara ilave imkan sağlamayan işlemler istisna kapsamı dışında kalacaktır. Bu bağlamda, kurumların yönetimini etkileyecek şekilde birbiriyle ilişkili kişi veya kurumlar ya da aynı gruba dahil şirketler arasında yapılacak taşınmaz ve iştirak hissesi satışlarından fiktif olarak elde edilecek kazançlara istisna uygulanması söz konusu olmayacaktır.

Aynı şekilde, elden çıkarılan taşınmaz veya iştirak hissesinden sağlanan likiditenin yine atıl hale dönüşmesine neden olacak şekilde fonksiyonel olarak benzer sabit kıymetlere kanalize edilmesi durumu, istisna uygulaması ile sağlanması öngörülen amaca uygun düşmeyecektir. Örneğin, şehrin bir bölgesindeki kullanılmayan bir arazinin satılıp başka bir bölgesinden bir süre sonra rant sağlamak amacıyla yeni bir arazi alınması durumunda, firmanın faaliyetleri açısından sağlanmış ekonomik katkı söz konusu olmayacağından, istisnanın amacına ters düşmektedir. Diğer taraftan, şehrin kenar mahallesinde bulunan bir binanın satılarak, şehir merkezinde faaliyet göstermek amacıyla merkezde bir bina alınması durumunda ise, firma faaliyetleri açısından açık bir ekonomik katkı söz konusu olduğundan istisna uygulamasının amacına uygun bulunmaktadır.”

Bir başka yazıda buluşmak üzere hoşçakalın

VOLKAN KARA

S. M. Mali Müşavir

Volkan Kara

Giresun'da doğdu. İlk ve orta öğrenimini burada tamamladı. Yüksek öğrenimi İstanbul İktisadi ve Ticari İlimler Akademisi'nde yaptı, yine Akademi'ye bağlı Muhasebe Enstitüsü'nde "Lisansüstü Muhasebe Uzmanlığı" eğitimi aldı. 25 yıldan fazla sanayii şirketlerinde Muhasebe ve Mali İşler Yöneticiliği yaptı. Çeşitli eğitim sertifikaları yanında, mesleğinin gerektirdiği S. M. Mali Müşavir ruhsatı bulunmaktadır.